Slik sammenligner du hva som er mest lønnsomt av å leie eller å leie bolig.
Det første trinnet er å sammenligne boliger som er like. For at sammenligningen skal ha noen mening må det være samsvar mellom verdien på boligen du kjøper eller skal leie.
Det betyr at du må finne både markedsverdien av boligen, og hva det koster å leie en tilsvarende bolig.
Les mer om leiepriser og leieprisstatistikk her.
Bruk Eie eller leie-kalkulatoren
Du kan gjøre en mye mer nøyaktig sammenligning av å eie eller leie i «Eie eller leie kalkulatoren». I den kan du legge inn en rekke forutsetninger, og se hvordan forskjellige endringer påvirker lønnsomheten av å eie eller leie.
Her finner du kalkulatoren «Eie eller leie».
Langsiktige forutsetninger
Det er de langsiktige forutsetningene vi legger vekt på ved vurderingen av om du skal leie eller eie. Både rente og boligpriser kan gå opp og ned på kort sikt.
Å kjøpe en bolig er en langsiktig investering. Å kjøpe ut fra at det gjeldende rentenivået vil vare i hele investeringsperioden blir helt galt. I en slik analyse må man prøve å legge inn et realistisk langsiktig nivå på renten.
På samme måten er det vanskelig å legge inn forventninger om at boligprisen er overvurdert eller undervurdert. Vi legger inn den langsiktige forventningen.
Les mer om hva du kan forvente av langsiktig prisvekst her.
Renteutgift
Du skal regne renteutgifter på hele boligverdien. Enten har du en renteutgift, eller en tapt renteinntekt. Som oftest er det en kombinasjon av dette.
Den tapte renteinntekten er noe lavere enn lånerenten. Det mest naturlige er å legge inn en langsiktig forventning om en renteutgift på omtrent 4 prosent. Forskjellen mellom de beste høyrentekontiene og de beste boliglånsrentene er nå svært liten. Fordelingen av gjeld og egenkapital vil derfor ha liten betydning.
Det har likevel større betydning for de som har lite egenkapital. Da blir renteutgiftene i perioden man har lav eller ingen egenkapital høyere enn det langsiktige snittet.
Vedlikehold
Kostnadene til vedlikehold vil variere sterkt etter hva slags type bolig vi snakker om. En enebolig i et værhardt strøk fra 1920 krever vesentlig mer vedlikehold enn en nesten ny leilighet.
I en leilighet vil mye av driftsutgiftene være i fellesutgiftene. Vedlikeholdsutgifter vil bare være innvendig vedlikehold.
Eksempel
Vi har tatt utgangspunkt i de forhåndsinnlagte tallene i «Eie eller leie-kalkulatoren».
Først er det en del forutsetninger som må gjøres for at vi skal få gjort den nødvendige sammenligningen.
| Forutsetninger | ||
| Generelt | Forutsetning | |
| Kjøpesum | 3 000 000 | |
| Årlig verdistigning på bolig | 2,0 % | |
| Rentekostnad lån/tapt renteinntekt | 4,0 % | |
| Inflasjon | 2,00% | |
| Vekst i leieutgiftene | 2,00% | |
| Kjøpsomkostninger: | ||
| Dokumentavgift | 2,5 % | |
| Diverse andre kostnader | 30 000 | |
| Løpende utgifter per år: | ||
| Fellesutgifter | 40 000 | |
| Nødvendig vedlikehold | 10 000 | |
| Salgskostnader: | ||
| Meglerhonorar | 1,50% | |
| Annonsekostnader | 15 000 | |
| Leieforutsetninger: | ||
| Leiekost per mnd for tilsvarende bolig | 16 000 | |
| Leien er da i prosent av kjøpesum: | 6,40% | |
| Tillegg for strøm/brensel/vann per mnd | 0 |
På grunn av kjøps,- og salgskostnader vil lønnsomheten stige jo lengre eiertid du har. I dette eksemplet er de totale kostnadene til dette 5 prosent.
Resultatet vil derfor endre seg for hvert enkelt år. Da ser vi på hva totalkostnaden er etter hvert enkelt år. For å gjøre sammenligningen riktig, endrer vi alle tallene til å være i dagens pengeverdi.
Med 2 prosent verdistigning vil det fra det fjerde året være lønnsomt å ha eid boligen. Lønnsomheten vil øke etter hvert.
Slik blir lønnsomhetsutviklingen:
| Totalkostnader ved å eie og leie | ||||
| 2 prosent verdistigning | ||||
| År | Leie | Eie | Resultat | |
| Totalt etter 1 år | 188 000 | 306 000 | -118 000 | |
| Totalt etter 2 år | 376 000 | 450 000 | -74 000 | |
| Totalt etter 3 år | 564 000 | 597 000 | -33 000 | |
| Totalt etter 4 år | 752 000 | 748 000 | 4 000 | |
| Totalt etter 5 år | 941 000 | 901 000 | 40 000 | |
| Totalt etter 6 år | 1 129 000 | 1 057 000 | 72 000 | |
| Totalt etter 7 år | 1 317 000 | 1 216 000 | 101 000 | |
| Totalt etter 8 år | 1 505 000 | 1 379 000 | 126 000 | |
| Totalt etter 9 år | 1 694 000 | 1 545 000 | 149 000 | |
| Totalt etter 10 år | 1 882 000 | 1 714 000 | 168 000 | |
Det skal ikke så store endringene i forutsetningene til før forholdet mellom eie og leie endrer seg mye.
I dette eksemplet har vi bare endret forutsetningene til at boligprisene nesten står på stedet hvil (0,5 prosent økning), altså 1,5 prosentpoeng lavere verdistigning. Da blir tallene slik:
| Pessimistisk alternativ | ||||
| 0,5 prosent verdistigning | ||||
| År | Leie | Eie | Resultat | |
| Totalt etter 1 år | 188 000 | 349 000 | -161 000 | |
| Totalt etter 2 år | 376 000 | 534 000 | -158 000 | |
| Totalt etter 3 år | 564 000 | 718 000 | -154 000 | |
| Totalt etter 4 år | 752 000 | 901 000 | -149 000 | |
| Totalt etter 5 år | 941 000 | 1 084 000 | -143 000 | |
| Totalt etter 6 år | 1 129 000 | 1 267 000 | -138 000 | |
| Totalt etter 7 år | 1 317 000 | 1 450 000 | -133 000 | |
| Totalt etter 8 år | 1 505 000 | 1 632 000 | -127 000 | |
| Totalt etter 9 år | 1 694 000 | 1 814 000 | -120 000 | |
| Totalt etter 10 år | 1 882 000 | 1 996 000 | -114 000 | |
I dette alternativet blir det ikke lønnsomt, selv med en så lang tidshorisont som 10 år.
Hvis boligprisene er overvurdert
Det er ikke et eget felt for over,- eller undervurdering av boligprisene i eie-eller leiekalkulatoren. Men du kan enkelt gjøre dette ved å legge til en overvurdering som en ekstra kostnad ved kjøp.
En bolig til 3 millioner, og der du tror markedet er overvurdert med 10 prosent, kan du legge inn 300.000 kroner som en ekstra kostnad. Deretter legger du inn den langsiktige forutsetningen om verdistigning, for eksempel i takt med lønnsøkningene.
Les mer om eie eller leie:
Hvilken verdistigning kan du forvente i boligmarkedet
Kalkulatorer:
Eie eller leie-kalkulator
Kalkulatoren regner ut lønnsomheten av å eie kontra leie. Spørsmålet om det lønner seg å eie eller leie er som oftest et spørsmål om tid. Blant annet favoriserer skattereglene det å eie.
Boligformuekalkulator
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg over et livsløp, med realistiske forutsetninger.
Eiendomsmeglerkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du få en oversikt over kostnadene ved salg av boliger, og sammenligne priser mellom eiendomsmeglere.
Gevinstberegning av bolig
Kalkulatoren beregner resultatet og den tilhørende skatten ved salg av bolig eller fritidseiendom.
Leieprisforventningskalkulator
Her kan du se hvilke faktorer som påvirker leiefastsettelsen på lang sikt.
Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.
Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.